Determinar el precio adecuado de un inmueble es uno de los pasos más complicados para los compradores y vendedores primerizos. Por suerte, los avalúos inmobiliarios se encargan de cubrir esta tarea.
Existen algunos mitos alrededor de los avalúos inmobiliarios que afectan la percepción del público en general acerca de ellos. Por ejemplo, que tienen un precio muy elevado o que son muy complicados de solicitar. La realidad es que son un trámite sencillo, que se debe cumplir para llevar a cabo las principales operaciones inmobiliarias. Su función principal es ayudar a determinar el valor real de la propiedad.
Para que estés bien enterado de todo lo referente a este tema, te invitamos a leer la guía que hemos preparado para ti.
¿Qué son los avalúos inmobiliarios?
Un avalúo inmobiliario, valuación inmobiliaria o valuación de bienes inmuebles es un procedimiento en el que se le asigna un valor monetario a un inmueble, ya sea edificación o terreno. Este se calcula en función de sus características y estado físico en un momento determinado.
El valor determinado por este procedimiento es utilizado para distintos fines, entre los más comunes se encuentran asignar un precio de venta al público, determinar un monto de renta mensual y calcular los impuestos correspondientes a pagar, aunque también se utilizan para otros objetivos.
Existen distintos tipos de avalúos inmobiliarios según su finalidad. A continuación, te los explicamos.
¿Cuáles son los distintos tipos de avalúos inmobiliarios?
- Comercial
- Hipotecario
- Para determinación de rentas
- Catastral
- Para seguros
Comercial
El avalúo comercial es el más conocido, pues es el que se utiliza para operaciones de compraventa. También es el más completo, pues toma en cuenta no solo el valor de la construcción y el terreno, sino también otros aspectos como la plusvalía inmobiliaria y el potencial de desarrollo de la zona, la inflación y los precios de inmuebles similares.
Hipotecario
Un avalúo hipotecario es solicitado por las instituciones financieras y de vivienda para determinar el monto que pueden prestar al acreditado. Cabe mencionar que, como máximo, usualmente un crédito equivale al 80 o 90 por ciento del valor determinado de la vivienda.
Para determinación de rentas
Este es un documento que, además del valor del inmueble, incluye un estudio del historial de montos de renta de inmuebles similares en la zona. Además de determinar el precio de arrendamiento, se utiliza para que el propietario pueda recibir indemnizaciones por rentas no percibidas o para renegociar los términos del contrato.
Catastral
El avalúo catastral es una determinación del valor del terreno y las construcciones exclusivamente. Sirve como base a las autoridades fiscales para el cálculo de los impuestos correspondientes.
Para seguros
Un avalúo para seguro es un trámite practicado por las aseguradoras para determinar los montos de las pólizas que ofrecerá al propietario. Solo toma en cuenta el valor de la construcción y su contenido, excluyendo el valor del terreno.
¿Por qué son importantes los avalúos inmobiliarios?
Hay muchas razones para realizar un avalúo inmobiliario, a continuación te presentamos las principales:
- Es requisito para diversas operaciones: antes de otorgar un crédito hipotecario, la institución financiera solicita un avalúo comercial para determinar el monto a prestar. De igual forma, para el pago de obligaciones fiscales como el impuesto predial, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) o el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) se necesita un avalúo catastral.
- Proporciona un informe del estado del inmueble: el producto final que entrega el valuador es un informe detallado de todos los componentes de la propiedad, por lo que también sirve como referencia para conocer el estado físico actual de la construcción y saber qué aspectos reparar o remodelar en un futuro para aumentar su valor.
- Da una idea precisa del valor real del inmueble: siempre es complicado, sobre todo para compradores y vendedores primerizos, convenir un precio justo de venta o renta. Con un avalúo comercial es mucho más fácil iniciar las negociaciones acerca del precio adecuado. Así mismo, el precio propuesto sirve como punto de partida para instituciones financieras, de seguros y autoridades fiscales.
Preguntas frecuentes acerca de los avalúos inmobiliarios
- ¿Quién debe pagar un avalúo inmobiliario?
- ¿Qué se toma en cuenta para realizar un avalúo?
- ¿Cuáles son los requisitos para realizar un avalúo inmobiliario?
- ¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?
- ¿Cuál es la vigencia de un avalúo inmobiliario?
¿Quién debe pagar un avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario siempre debe ser pagado por la parte interesada en conocer el valor del inmueble para los fines que le convengan. Por ejemplo, en una operación de compraventa o arrendamiento, siempre lo paga el comprador o arrendatario; mientras que en un crédito hipotecario lo paga el beneficiario del crédito. En cambio, en un avalúo para seguro, por ejemplo, es pagado por la compañía de seguros.
¿Qué se toma en cuenta para realizar un avalúo?
El perito valuador examina a fondo las características del inmueble en cuestión desde el enfoque físico y técnico, tomando en cuenta principalmente:
- La edad del inmueble
- Los materiales de construcción utilizados
- La facilidad de acceso al inmueble y a los servicios públicos
- Las reparaciones y remodelaciones que haya sufrido el inmueble
Así mismo, se realiza un ejercicio comparativo donde se analiza el precio de mercado de inmuebles similares dentro de la zona y zonas similares en los últimos años. Incluso, si está disponible, se toma en cuenta el avalúo catastral más reciente del inmueble para tener antecedentes y referencias del valor de la construcción.
¿Cuáles son los requisitos para realizar un avalúo inmobiliario?
Dado que un avalúo es una evaluación de los componentes físicos y técnicos de la propiedad, los requisitos que se solicitan son todos aquellos documentos que contengan información acerca de estos aspectos. Tales como:
- Escrituras públicas del inmueble
- Planos arquitectónicos
- Boleta predial
- Boletas de servicios públicos
- Constancia de terminación de obra
Dependiendo del inmueble, el valuador puede solicitar requisitos adicionales. Por ejemplo, planos arquitectónicos de proyectos de remodelación, facturas por servicios de reparación o remodelación y cualquier otro documento que deje evidencia de trabajos adicionales que se han realizado a la edificación.
¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?
Debido a que se trata de un servicio intangible, no existe un costo estandarizado por una valuación inmobiliaria. Además de esto, el costo del avalúo fluctúa según el tipo del que se trate y si quien lo realiza es un valuador independiente o es una empresa especializada.
Las instituciones de vivienda cuentan con tarifas fijas que oscilan en promedio entre 800 y mil 500 pesos, aproximadamente, aunque esta cantidad incrementa en proporción al tamaño del inmueble.
Otra opción para el pago de honorarios por un avalúo inmobiliario es el llamado cálculo al millar, que se trata de cobrar un porcentaje del valor del inmueble, generalmente de 2 a 3 por ciento.
¿Cuál es la vigencia de un avalúo inmobiliario?
Debido a sus constantes cambios, la convención dentro del sector inmobiliario es que un avalúo tiene una vigencia máxima de seis meses. Además, se considera que en ese tiempo el inmueble puede sufrir cambios y/ o daños que aumenten o disminuyan el precio establecido. Por ello, pasado ese tiempo será muy difícil que las entidades financieras y autoridades fiscales acepten esa valuación y por lo general pedirán un nuevo avalúo.
Los avalúos son esenciales para realizar cualquier proceso dentro del mercado inmobiliario. Por ello, no dejes pasar por alto este paso y contrata este servicio a tiempo para evitar futuros inconvenientes con las instituciones financieras, de vivienda o fiscales.
VIVANUNCIOS. (2021). Guía esencial sobre avalúos inmobiliarios. 2021, de VIVANUNCIOS Sitio web: https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/comprar-casa/avaluo-de-bienes-inmuebles/